K ukončení nájemní smlouvy na byt může dojít uplynutím sjednané doby, dohodou nebo výpovědí pronajímatele či nájemce.
Výpověď z nájmu bytu je jednostranné právní jednání a souhlas druhé strany tak není potřeba. Pronajímatel nebo nájemce však musí dodržet formu a podat výpověď na základě důvodu, který stanoví zákon nebo nájemní smlouva na byt. Výpověď z nájmu bytu musí být písemná a musí dojít druhé straně. Z tohoto důvodu je vhodné poslat výpověď doporučeně s dodejkou a doklady si uchovat.
Výpovědní doba činí standardně 3 měsíce a začíná plynout prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém výpověď došla druhé smluvní straně. Např. jestliže nájemce podá výpověď z nájmu bytu a ta dojde pronajímateli 3. září, výpovědní doba začne plynout 1. října a skončí 31. prosince.
Výpověď nájmu bytu daná nájemcem
Nájem bytu na dobu neurčitou může nájemce vypovědět kdykoliv a bez udání důvodu. Nájem bytu na dobu určitou může nájemce vypovědět, jen pokud se okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při uzavření nájemní smlouvy, změní do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. V obou případech činí výpovědní doba 3 měsíce.
Výpověď nájmu bytu daná pronajímatelem
Pronájem bytu na dobu neurčitou i určitou může pronajímatel vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou z následujících důvodů:
- nájemce poruší hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
- nájemce byl odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
- byt má být vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit způsobem, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
- je tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Zákon klade na pronajímatele přísnější podmínky. Ve výpovědi musí pronajímatel vždy uvést výpovědní důvod a definovat skutek, kterým k naplnění výpovědního důvodu došlo. Výpověď musí dále obsahovat poučení, že nájemce má právo vznést proti výpovědi námitky a do 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, může podat k soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Pokud pronajímatel nájemce nepoučí, výpověď je neplatná! Hrozba neplatnosti je důvod, proč nestačí zadat do vyhledávače „výpověď nájemní smlouvy vzor“ a doplnit iniciále. Každý vzor je nutné uzpůsobit okolnostem konkrétního případu. Z tohoto důvodu by měl nájemní smlouvu i výpověď z nájmu bytu ideálně připravit nebo zkontrolovat zkušený realitní advokát.
Pronájem bytu na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět v tříměsíční výpovědní době také v situaci, kdy:
- byt má být užíván pronajímatelem či jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, a byl podán návrh na rozvod manželství nebo již manželství bylo rozvedeno,
- pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manžela v linii přímé či ve vedlejší linii v druhém stupni.
Smluvní důvody a výpověď bez výpovědní doby
Považujeme za důležité zmínit, že zákon upravuje také krajní situace, kdy připadá v úvahu okamžitá výpověď z nájmu nájemcem nebo pronajímatelem. Tehdy nájem bytu skončí bez výpovědní doby.
Nad rámec zákona se pronajímatel a nájemce mohou v nájemní smlouvě dohodnout na dalších výpovědních důvodech, pokud nezkracují nájemcova práva podle zvláštních ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu a nájmu domu.
Výpověď nájemní smlouvy – vzor (ze strany nájemce, doba neurčitá)
Jiří Švestka
Václavská 77
779 00 Olomouc
Oldřich Král
Krásná 31
110 00 Praha 1
V Olomouci dne 3. prosince 2022
Výpověď z nájmu bytu
Vážený pane Králi,
na základě nájemní smlouvy ze dne 5. 2. 2022 uzavřené na dobu neurčitou jsem nájemcem bytové jednotky č. 1651/7, nacházející se v 3. nadzemním podlaží budovy č.p. 604, v ulici Lentilková 604, 779 00 Olomouc.
Podle ustanovení § 2231 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, Vám tímto dávám výpověď z nájmu bytu. Výpovědní doba je tříměsíční a začíná plynout prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi.
S pozdravem,
Jiří Švestka
